農地所有者が農地を売却したいと考えても、不動産市場においては「農地は非常に売却しづらい土地」という扱いを受けます。
今回は、農地が売却しづらい理由と農地売却のための方法や費用などについて解説します。
どうして農地は売却しづらい？その理由は法的な売却制限！
宅地などと比べて農地が非常に売却しづらいといわれている理由はズバリ「農地法による売却制限がかかっているから」です。
農地法によって、農地には「農家や農業生産法人などにしか売却できない」という趣旨の制限がかけられています。
「幅広く買主を探せる」という宅地と比べると買主探しの自由度がほとんどないため、売却しづらい状態になってしまうというわけです。
このような厳しい制限がかけられているのは「日本の食料自給率が低く、優良な農地の確保が求められるから」という理由があるのですが、農地売却をしたい方にとっては迷惑な制限であることは否めません。
農地を売却するための方法
農地を売却するための方法は、「農家や農業生産法人などから買主を探す」のが一般的ですが、そんな方法では売却できないという方は「農地を宅地に転用をしてから売却する」という方法もあります。
農地を転用して宅地にしてから売却する、という流れにすれば、買主も幅広く探すことができます。
ただし農地転用はどんな農地でもOKというわけではなく、立地基準と一般基準という2つの基準をクリアし、農業委員会から転用の許可を得た農地でなければできません。
転用の許可を得るためには、立地基準については市街地に近い農地ほど有利です。
そして一般基準については「その土地の使用目的や建造物などに妥当性がある」ということを判断してもらう必要がありますので、書面などでその点をしっかりアピールしましょう。
知っておこう！農地売却にかかるさまざまな費用について
農地売却にはさまざまな費用がかかります。
農地に限らず「土地」については消費税がかからないのでそこは心配無用ですが、仲介手数料や印紙税・登録免許税・譲渡所得税・復興特別所得税などの税金は農地のまま売却しても転用してもどちらでもかかります。
さらに農地転用をする場合は農地転用の行政書士費用や登記費用がかかり、境界があいまいな場合は境界確定測量のための測量費も必要です。
こうしてみると農地売却にかかる費用の種類が結構あることがわかります。
農地のまま売却する場合は「農業委員会を通じて農地の売却先を見つけた場合などは譲渡所得に対し800万円の特別控除が受けられる」というちょっとしたお得情報もありますよ。
まとめ
農地を売却したい場合はできれば農家や農業生産法人から買主を見つけるのが理想的ですが、それが無理な場合は転用を検討しましょう。
ただし、農地転用は一定の基準をクリアする必要がありますので、その点は注意が必要です。
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