各自治体には、地震・液状化ハザードマップが備え付けられており、どの地域で液状化になりやすいか確認できます。
液状化になりやすい場所が、もし売却予定をしている土地の地域だった場合、何か問題はあるのでしょうか。
本記事では、液状化しやすい土地、液状化のリスクがある建物付住宅を売却するときの注意点や売却する方法などをご紹介します。
土地売却で気になる液状化とは
液状化とは、地震が起こることにより、地盤が液体のように緩くなってしまうことをいいます。
液状化が起きるメカニズムは、土として固まっている砂が地震の揺れで、はがれて分解した隙間に、水が入り込むことにより起こります。
そのため、埋め立て地や、近くに川や湖があるような場所などは液状化しやすい場所とされています。
液状化現象が起きてしまうと、地盤沈下が発生し、建物の地中部分がむき出しになってしまったり、最悪のケースとして建物倒壊などの被害が発生してしまう可能性があります。
液状化するリスクが高い地域の建物付土地を売却するときの注意点
液状化するリスクが高い地域の建物付土地を売却するときの注意点をご紹介します。
契約不適合責任を追及されることがある
契約不適合責任とは、不動産売買契約時に渡すと決めた商品(土地・建物)を契約書どおりに引き渡さないと責任を追及されることをいいます。
たとえば、不動産売買契約時には液状化するリスクがあることを伝えずに、液状化をする可能性が低いという内容の商品を渡したとします。
渡した後に大きな地震が起き、液状化した場合は、液状化する可能性がある商品と契約時に説明していなかったとし、責任を追及されます。
この場合の液状化するリスクのことを法律用語で「隠れた瑕疵」といいます。
瑕疵がある商品を渡す場合には、瑕疵＝傷などがあることを不動産売買契約時に伝えておかなければなりません。
瑕疵を隠して不動産売買をするとトラブルになる
不動産の売主には、正確な事実を買主に伝える、告知義務というものがあります。
そのため、すでに液状化した事実があればもちろんのこと、液状化するリスクがある場合でも売買契約時に買主に伝えるべきでしょう。
あらかじめこのようなことを告知することにより、不要なトラブルの発生を防止することができます。
液状化するリスクがある土地や建物付土地を売却する方法
液状化するリスクがある土地や建物付土地を売却するには、そこまで売却に影響しないため買主に液状化ハザードマップを提示し告知するだけで良いでしょう。
すでに液状化したことがある場合は、売り出す前に地盤改良工事をしたり、大幅な値段交渉を受けいれたりすることで早期売却を目指します。
工事をしなければ、その分売却価格が下がる場合がある点を覚えておきましょう。
まとめ
液状化すると建物が傾くなどの被害が起き、その損害額はとんでもない額になります。
液状化リスク、液状化した事実を隠して売買すると責任を追及されるおそれがあるため、事前に買主に告知しましょう。
液状化は売却に影響することもあるため、あらかじめ不動産会社と売却方法を打ち合わせしたうえで、売却を開始してください。
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