今回は土地の売却を検討している方のために、土地の土壌汚染問題について解説していきます。
土地売却後に土壌汚染が発覚した場合のトラブルリスク、土壌汚染がある土地の売却方法、土壌汚染の調査をすべき土地とはどんな土地なのか、これらについて個別解説しますのでぜひ参考にしてください。
もし土地売却後に土壌汚染が発覚した場合のトラブルとは？
土地の売却後に土壌汚染が発覚すると、大きなトラブルの元となります。
なぜなら土壌汚染というのは、土地の瑕疵の一種にあたるからです。
不動産売買において売主は買主に対して、すべての瑕疵を告知する義務があるため、売却する土地に土壌汚染がある場合、買主に告知しなければいけないのです。
故意に隠したわけではなく「土壌汚染があるなんて知らなかった」という場合でも、土地の利用履歴や利用方法について説明すべき義務があり、土壌汚染対策法の基準を超える汚染が発生したら、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。
売却後の土壌汚染発覚は買主から売買契約解除の申し出や多額の損害賠償請求をされるというトラブルリスクが高く、しかも契約不適合責任を負っている売主は、それに応じる必要が出てくるのです。
土壌汚染の可能性がある土地はどんな方法で売却すればいい？
土壌汚染の可能性がある土地をどうやって売却するかについてですが、一番理想的なのは事前に土壌汚染調査をすることです。
調査によって汚染物質の有無や量などを明確にすれば、買主にとっても安心感があります。
汚染物質が見つかった場合は除去するか、除去費用相当分を値引きする形で売却すると良いでしょう。
あるいは、訳あり不動産の取り扱いを得意としている不動産会社に直接買取してもらうのも良い手です。
訳あり専門業者であれば、たとえば土壌汚染がある土地でも工場経営者に販売するなど、何らかの活用方法を見出せるので買取してくれる可能性は高いです。
土地の売却前に土壌汚染調査をしておくべきケースとは？
土地売却前に土壌汚染調査をすることは義務ではなく、あくまで調査は自主的におこなうのが前提です。
しかし「3,000㎡以上の土地の形質変更を届け出たとき」など土壌汚染の報告義務がある土地を売る場合や、都道府県から土壌汚染調査を命じられた場合は土壌汚染調査の必要があります。
また、化学物質工場や焼却炉があった土地や田んぼや畑などに使っていた土地などを売却する場合も、土壌汚染の可能性が高いので自主的に土壌汚染調査をすることをおすすめします。
くわえて買主から土壌汚染調査を求められた場合も、売買契約を成立させたいなら、その求めに応じることが必要です。
まとめ
今回は土地売却における土壌汚染問題について解説しました。
土地売却後に土壌汚染が発覚すると、大きなトラブルになりかねません。
土壌汚染の可能性が高そうな土地を売却する場合は自主的に事前調査しておきましょう！
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