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不動産売却における減価償却費とは?計算方法や注意点をご紹介

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不動産売却における減価償却費とは?計算方法や注意点をご紹介

不動産売却における減価償却費とは?計算方法や注意点をご紹介

不動産の売却を検討している方であれば「減価償却費」という言葉を耳にするかもしれません。
確定申告の際に納税額を計算するために必要な費用で、建物の取得費や経過年数などで求められます。
この記事では不動産売却によくでてくる減価償却費とは何か、計算方法、注意点についても併せてご紹介します。

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不動産売却における減価償却費とは

不動産を売却すると、売却によって得た収益(譲渡所得)に関して確定申告をしなくてはなりません。
譲渡所得を計算するためには「減価償却費」を知る必要があります。
減価償却費とは、経年で建物の価値が下がった分を金額として表したものです。
不動産の建物部分は、築年数と共に経年劣化していくという考え方のもと、税金を計算する時に減価償却を適用します。
一方、土地は経年で劣化しないという考え方のもと、建物が建っている土地部分については、減価償却の適用の対象外になります。
不動産それぞれについて、残りの寿命を計算して減価償却費を計算するのは難しいため「法定耐用年数」が定められました。
法定耐用年数とは、不動産のうち建物部分の価値がなくなるまでの年数を、構造や用途などを基準に定めたものです。

不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費は定額法と呼ばれる以下の式で求められます。

減価償却費=建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
建物部分の取得費は購入時の費用を指しており、不動産購入価格の他には購入時の仲介手数料・登記費用・印紙税なども含みます。
償却率は、建物の材質や構造によって異なり、法定耐用年数が長い鉄骨鉄筋コンクリート造は低く、法定耐用年数が小さい木造は高くなっています。
先述した式中にある0.9は、建物の購入費用から10%を差し引いた分の金額(残存価額)にするためにかけ合わせられる数字です。

不動産売却における減価償却費の注意点

建物の取得費を知るには不動産購入時の売買契約書が必要です。
書類を紛失してしまうと、取得費を知ることが困難になりますので注意が必要です。
取得費を知りたい場合は、取得費を「概算取得費」として減価償却を求めます。
概算取得費は一律で、不動産売却で得たお金の5%と定められています。
不動産を購入した金額が概算取得費よりも大きく上回る場合、売主は不利益を被ってしまうのです。
また、不動産売却で損失が発生する可能性もあります。
譲渡損失が発生した場合は課税されませんが、所得税から損失分の税金を控除してもらうには確定申告が必要です。
売却の際は、確定申告が必要かどうかを確認しておきましょう。

まとめ

今回は不動産売却によくでてくる減価償却費とは何か、計算方法、注意点についてご紹介しました。
減価償却費は譲渡所得を計算するために必要で、取得費・経過年数などで求められます。
購入時の売買契約を紛失すると、不利益が発生する可能性があるので注意が必要です。
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