近年、不動産価格の上昇についてのニュースを耳にしない日はないほど、その動きが顕著です。
不動産を売却しようと考えている方にとっては、これは良い知らせでしょう。
しかし、不動産価格の上昇とともに、売主にとって不都合な要素も増えてきます。
その代表的なものが、「譲渡所得税」の増加です。
この記事では、不動産価格が上昇することにより、譲渡所得税がどのように影響を受けるのかを詳しく解説いたします。最後までお読みいただければ、譲渡所得税の増加の理由と、売却時の税額を知る重要性についての理解が深まることでしょう。
不動産価格上昇の背景
不動産価格が上昇する背景は主に以下の要因が考えられます：
1. 開発可能な新築マンション用の土地が少なくなり、供給戸数が減少。
2. 建築に必要な資材のコストが高騰。
3. コロナウイルスの影響で、都心から郊外への移住希望者が増え、郊外の不動産への需要が高まった。
これらの要因の結果、都心の新築マンション価格が急上昇。さらに、新築の価格が手が届かなくなると、中古マンションへの関心が高まり、その価格も上昇しました。
さらに、マンション価格の急激な上昇が、一戸建てや土地の需要を促進。コロナの影響と合わさり、郊外の不動産価格も上昇しました。
不動産価格上昇と譲渡所得税
価格の上昇は、譲渡所得税の納税額の増加をもたらします。売却価格が高くなるのは良いことですが、それに伴い税金が増えるのは嬉しいシチュエーションではありません。
では、なぜ価格が上昇すると譲渡所得税も増加するのか。次のセクションで、この関連性について詳しく説明します。
譲渡所得税とは
譲渡所得税を理解するためには、まず譲渡所得税の定義と計算方法を知る必要があります。
譲渡所得税は、不動産の売却時に発生する所得に対して課される税金です。具体的には次のように計算されます：
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 譲渡所得 | 譲渡価額 -（取得費 + 譲渡費用） |
| 譲渡価額 | 不動産の売却金額 |
| 取得費 | 不動産を購入したときの代金やその際の費用 |
| 譲渡費用 | 売却時の費用 |
譲渡所得に対する税金が譲渡所得税です。
| 項目 | 計算方法 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 譲渡所得 × 税率 |
税率は、所有期間によって異なります：
| 項目 | 条件 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下 | 39.63% | 所得税30.63%、住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 所有期間が5年超 | 20.315% | 所得税15.315%、住民税5% |
譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として扱われ、それを超える場合には長期譲渡所得が適用されます。
譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)について詳しくはこちらから（国税庁）
譲渡所得税の納税額が増加する原因
譲渡所得税の額は、譲渡所得が増えるとともに増加します。
これは、不動産が高値で売却される場合や取得費や譲渡費用が低い場合、譲渡所得税の額が増えるためです。不動産の価格が上昇すると、それに伴って譲渡所得税も増加します。
では、具体的に不動産価格が上昇すると、譲渡所得税はどれくらい増加するのでしょうか。次のセクションで、譲渡所得税のシミュレーションを詳しく見てみましょう。
譲渡所得税のシミュレーション
具体的な数字で確認するために、シミュレーションを行います。
条件:
■売却価格を6,000万円と7,000万円で比較
■取得費は5,000万円
■譲渡費用は200万円（6,000万円で売却）と250万円（7,000万円で売却）
■長期譲渡所得（税率20.315%）、短期譲渡所得（税率39.63%）で計算
■減価償却は考慮しない
| 売却価格 | 譲渡所得 | 長期譲渡所得税 | 短期譲渡所得税 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円 | 800万円 | 約162.5万円 | 約317.0万円 |
| 7,000万円 | 1,750万円 | 約355.5万円 | 約693.5万円 |
不動産売却時の譲渡所得税額を確認しましょう
現在の不動産売却タイミングは良いのか？
まとめ
私たちNEXT ONE株式会社は港北ニュータウンとその近隣地域の戸建て、土地、中古マンションなどの不動産情報を豊富に取り扱っています。
お客様にとって最適なご提案をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
NEXT ONE株式会社 メディア担当
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